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Mit der Strategie von Luxussanierungen ist das schwedische Wohnungsunternehmen in Berlin auf viel Widerstand gestoßen. Die hohen Neuvermietungen treiben den Mietspiegel in die Höhe, sagen die einen. Die Wohnungen werden nur modernisiert, damit die Mietpreisbremse nicht gilt, sagen andere. Und jetzt, wo der Mietendeckel gefallen ist: Müssen die hohen Schattenmieten komplett nachbezahlt werden?
Der Gründer des Unternehmens Roger Akelius hat in seinem Leben nach eigenen Angaben mehr als 7,5 Milliarden Euro erwirtschaftet, heute ist er 76 Jahre alt – und arbeitet noch immer. In der deutschen Öffentlichkeit äußerte er sich lange Zeit kaum. Doch auf Anfrage nach Stellungnahme zur aktuellen Tagesspiegel-Rechereche meldet er sich plötzlich umgehend zurück: erst in mehreren ausführlichen E-Mails. Schließlich ruft er per FaceTime zurück. Am 15. April 2021, wenige Stunden nachdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt hatte. Im Interview äußert er sich zu den Vorwürfen vieler Mieter:innen – und zu seiner Vorstellung von der Zukunft Berlins.
Herr Akelius, Sie besitzen 44.443 Wohnungen in zwölf Städten. Wie wohnen Sie selbst?
Nein, inzwischen gehört mir keine einzige Wohnung mehr. Vor 30 Jahren übergab ich die Firma Stiftungen mit wohltätigem Zweck und habe alle offiziellen Posten in der Firma verlassen. Ich selbst wohne in einem gemieteten Haus. An welchem Ort genau, soll ich nicht sagen. Das empfahlen mir Sicherheitsexperten.
Ihr erstes Vermögen haben Sie mit einer Software zum Steuersparen verdient…
Schon vor dieser Software habe ich ein Vermögen verdient. 1965, im Alter von 20, entwickelte ich sehr große IT-Systeme. Mit 23 war ich Dozent an der Universität Gothenburg, veröffentlichte mein erstes Buch in meinem eigenen Verlag. Ungefähr 40 weitere folgten. Mit 25 hatte ich eine 13-Zimmer-Villa in bester Lage und den größten Jaguar. Seither interessiert mich Luxus nicht mehr.
Wie war das dann mit der Steuersparsoftware?
1980 war das schwedische Steuersystem genauso kompliziert und zeitaufwändig wie es in Deutschland noch heute ist. Ich schrieb den Bestseller „Steuern und Investitionen“. Darin wird Schritt für Schritt alles zu privaten Anlagen erklärt, egal ob Gold, Immobilien oder Aktien – kombiniert mit Investitionsratschlägen. Und das Prinzip wurde als Software adaptiert.
Sie brauchen keinen Luxus mehr, haben Sie gesagt. Warum dann weiterarbeiten?
Das mag schwer zu verstehen sein, wenn man nie reich war. Nach einer Weile sah ich ein: Wenn man es einmal erreicht hat, wird es uninteressant. Ich hatte ein eigenes Flugzeug. Ich habe so viel in Hotels geschlafen, dass ich Hotels nicht mehr mag. Ich arbeite seither nicht mehr für Geld. Sachen zu verändern, das finde ich spannend.
1994 begannen Sie in Wohnungen zu investieren. Ist das nicht etwas old-school, statt weiter Software zu entwickeln?
Ich habe Immobilien in ein hochgradig akademisches mathematisches Geschäft verwandelt. Akelius hat eine interne Akademie für Immobilienwirtschaft.
Wie entscheiden sie, in welchen Städten als nächstes investiert wird?
Aufgrund von ausführlicher Analyse und Recherche entsprechend der internen Ausbildung. Um die 50 Faktoren werden berücksichtigt.
Was sind die drei wichtigsten?
Politische Stabilität und ehrenwerte Regierungen, Demografie und ein funktionierender Markt.
Berlin war eine der ersten Städte außerhalb Schwedens, in die Akelius investiert hat. Warum?
2006 waren Berliner Wohnungen leer, hatten roten Teppichboden und sichtbare Leitungen. In unserem gesamten Geschäft geht es darum, „Better Living“, Lebensqualität für die Kunden, zu schaffen. Also begann ich mit extremen Renovierungen – inklusive erstklassigen Küchen, Badezimmern, Eichenparkett, neuen Türen, neuer Elektrik und Stromsparmaßnahmen. Ich bin froh, dass andere Immobilienfirmen das nachgemacht haben.
Dadurch ergaben sich Mieten weit oberhalb des Mietendeckels. Laut Geschäftsbericht erwartete Akelius 23 Millionen Euro weniger Einnahmen wegen des Gesetzes. Jetzt ist es gekippt. Sie haben sich glücklich darüber geäußert.
Stellen Sie sich vor, die Regierung stiehlt 23 Millionen Euro Umsatz von einer anderen Firma, von Lidl, einem Altersheim oder einem Krankenhaus. Und das nicht nur einmalig, sondern jährlich. Für den nächsten populistischen Stimmenfang wird dann wahrscheinlich ein Gesetz vorgeschlagen, dass alle Banken 30 Prozent der Schulden erlassen sollen. Zivilisierte Länder brechen keine laufenden Vereinbarungen zwischen Vertragsparteien.
Viele Mieterinnen müssen nun hohe Summen nachzahlen. Was ist mit denen, die das Geld nicht haben?
Kein Mieter muss wegen des Urteils des Bundesverfassungsgerichts ausziehen. Akelius hat seinen Mieter empfohlen den Differenzbetrag zurück zu legen. Je nach finanzieller Situation findet Akelius eine Lösung mit den Mietern, in Härtefällen werden individuelle Vereinbarungen getroffen.
Berliner Aktivisten sammeln Unterschriften für einen Volksentscheid, der private Eigentümer mit mehr als 3000 Wohnungen enteignen soll. Was machen Sie, wenn sie erfolgreich sind?
Wenn Deutschland dafür stimmt, das ehemalige Ost-Berliner System von Staatseigentum zu installieren, wird Akelius das akzeptieren und gehen.
Wäre es nicht eine gute Zeit, die Differenzen zwischen Akelius und seinen Mietern zu begleichen?
Akelius hat gute Beziehungen zu seinen Mietern. Die Aktivisten wollen: 1. Profite verhindern und mit jährlichen Verlusten wirtschaften, 2. Enteignungen und 3. ein besseres Wohnen für 99 Prozent der Kunden verhindern.
Ich habe mal Wirtschaft und Finanzwesen unterrichtet. Lassen Sie uns eine vereinfachte akademische Analyse durchführen: Seit ich in Berlin angefangen habe, sind die Immobilienpreise um 400 Prozent gestiegen, die Löhne nur um zwanzig Prozent. Jeder meiner Studenten hätte da politische Turbulenzen vorhergesagt.
Trägt Ihre „Better Living Strategie“ nicht genau zu diesen politischen Turbulenzen bei?
Überhaupt nicht. Eine Person mit Geld wird es immer an die Spitze der Warteschlange schaffen. Es tut mir leid, aber im echten Leben werden arme Menschen die Reichen in keiner Warteschlange ersetzen. Das Problem besteht schlicht in Nachfrage und Angebot.
Statt teuer sanierten Wohnungen, könnten Sie die Wohnungen ja auch billiger vermieten. Wäre das nicht genug?
Wenn Akelius im selben Haus zwei Mietwohnungen anbietet, eine unrenovierte, und eine, die hochwertig saniert ist, dann bekommen wir fünf Mal so viele Anfragen für die sanierte Wohnung wie für die unsanierte. Das zeigt, was die Kunden wollen. Und dem folgen wir. Es wird niemals mehr Wohnungen geben, nur, weil Wohnungen nicht saniert werden.
In Berlin wohnen allerdings viele Leute mit niedrigem Einkommen. Was sagen Sie denen?
Eine verantwortungsbewusste Partei wählen. Das Phänomen ist weltweit bekannt. Die Preise in den Innenstädten werden von den riesigen Mengen Kapital durch die Niedrigzinsen der Zentralbanken in Höhen getrieben, die sich nur wenige leisten können. Das zu ändern geht nicht ohne Weiteres.
Dann können zukünftig aber viele nicht mehr in der Innenstadt wohnen. Wie stellen Sie sich denn die Stadt der Zukunft vor?
Es ist wesentlich billiger außerhalb zu bauen. Berlin sollte eine Schwesterstadt bauen, 20 Kilometer außerhalb für 400.000 Bewohner. Keine reine Schlafstadt, sondern mit Schulen, Geschäften und eigenen Gärten, alles nachhaltig zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Um Firmen anzuziehen, sollten dort jährlich 5000 Programmierer ausgebildet werden. Ich verspreche, ich baue zusätzlich 5000 Wohnungen und einen Campus für Immobilienwirtschaft.
Mehrere Akelius-Mieter beschweren sich in Interviews mit uns über befristete Mietverträge, steigende Nebenkosten, Wasserschäden und jahrelange Renovierungsarbeiten. Was sagen Sie dazu?
Das sind vulgäre Anschuldigungen. Was soll das heißen, mehrere? Im Netzwerk von Akelius-Mietern in Berlin sind 400 Mieter und Hausgemeinschaften. 400 wäre vielleicht ein Prozent unserer Mieter. Welche Firma hat denn weniger unzufriedene Kunden? Aber sagen Sie mir die Anschuldigungen genau!
Steigende Nebenkosten…
Darüber haben wir keine Kontrolle. Die bestehen aus externen Gebühren, die wir umlegen.
Wasserschäden?
Warum sollten wir mehr Wasserschäden als andere haben? Das wäre bescheuert. Denn Wasser schädigt den Wert des Gebäudes!
Lange Renovierungen?
Wir machen normalerweise keine Renovierungen mit Leuten in den Wohnungen. Wir haben ein Computersystem, um Renovierungen so schnell wie möglich durchzuführen. Das ist in unserem Interesse, denn desto schneller lässt sich die Wohnung wieder vermieten.
Befristete Mietverträge?
Das ist nicht unser Modell. Was ich mir vorstellen kann, ist das einzelne Wohnungen in alten Häusern befristet vermietet werden, die noch nicht fertig renoviert sind.
Für viele Wohnungen von Akelius liegen Abgeschlossenheitserklärungen vor, eine Voraussetzung zum Verkauf einzelner Wohnungen. Einige Mieter sind besorgt, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden sollen. War das der Plan?
Mein Ziel ist stets, dem individuellen Kunden zu helfen. Das Kerngeschäft ist reine Vermietung.
Also nein, Sie haben nicht vor, die Wohnungen zu verkaufen?
Lasst das Individuum entscheiden! Akelius ist kein Diktator. Wenn einer unser Mieter seine Wohnung kaufen will, lasst ihn das tun! Unser Kerngeschäft wird dennoch Vermietung bleiben.
Die Berliner Politikerin Cansel Kiziltepe wirft Akelius vor, Steuern durch fragwürdige Sharedeals zu vermeiden. Was sagen Sie dazu?
Von sieben Ländern, in denen Akelius aktiv ist, vermischt Deutschland als einziges die Regeln bei Kauf von Firmenanteilen und Immobilien. Das ist bei Autos doch auch nicht so.
Was meinen Sie damit?
Wenn man ein VW kauft, zahlt man Mehrwertsteuer, wenn man Aktien von der Firma VW kauft, dann nicht. Wenn Sie einen Anteil von Vonovia kaufen, müssen keine Steuern gezahlt werden, wenn Sie ein Haus von Vonovia kaufen, dann müssen Sie Grunderwerbssteuer bezahlen. Aber dann hat Deutschland eine völlig unverständliche Regel zu Share Deals erfunden, die sowas sagt wie: Wenn du eine Aktie von VW kaufst, musst du so viel Mehrwertsteuer zahlen, wie die Firma Autos besitzt.
Ja, zumindest, wenn Sie mehr als 95 Prozent einer Immobilienfirma kaufen. Also sagen Sie, Sie umgehen keine Steuern, indem Sie die Häuser in unterschiedliche Firmen packen, um sie zu kaufen?
Wenn Berlin beschließt, dass die Parkplätze auf der linken Seite der Straße hundert Euro kosten und auf der rechten Straßenseite null Euro, dann ist es auch kein illegaler Trick, auf der rechten Straßenseite zu parken.
Das Argument gegen Sharedeals ist noch ein anderes. Denn nur Firmen können sie durchführen, eine Privatperson, die nur ein Haus kauft, zahlt weiterhin 6 Prozent Grunderwerbssteuer. Ist das nicht unfair?
In der überwiegenden Mehrzahl kauft Akelius Immobilien und nicht Anteile. Der Verkäufer bestimmt, ob er Anteile oder Immobilien verkauft. Beides hat Vor- und Nachteile. Kauft man eine Firma mit der Mehrheit der Anteile, übernimmt man auch die Risiken der vorherigen Firma.
Okay. Sprechen wir darüber, wohin die Einnahmen gehen. Die Gewinne aus ihren Wohnungsfirmen landen im Wesentlich in drei Stiftungen auf den Bahamas: Der Akelius Foundation, der Hugo Research Foundation und der Grandfather Roger Foundation. Was machen die Stiftungen mit dem Geld?
Die Grandfather Roger Foundation hält fünf Prozent am Unternehmen, die für meine Nachfahren gedacht sind. Die restlichen 95 Prozent sind reine Wohltätigkeit.
Auf den Bahamas kann man das schlechter nachvollziehen, wofür das Geld ausgegeben wird.
Das stimmt nicht. Die Spenden sind online einsehbar, beispielsweise für Ärzte ohne Grenzen, das UN Flüchtlingshilfswerk oder kostenlose Sprachkurse auf der Webseite von Akelius.
Warum dann die Stiftungen auf den Bahamas?
In Schweden müsste man jedes Mal Steuern zahlen, wenn man den Stiftungen Geld entnimmt, in der Schweiz darf man nur Schweizer anstellen und in UK müsste man einen Trust gründen. Da entscheidet dann eine Gruppe von Anwälten über das Geld. Ich brauchte eine Gesetzgebung, die fair genug und dennoch strikt ist. Das bieten die Bahamas. Dabei geht es nicht darum, Steuern zu managen sondern eine Stiftung zu managen.
Also vermeiden Sie damit keine Steuern?
Die Leute haben einfach keine Ahnung, was die Bahamas sind. Glauben Sie wirklich, Berlin würde zulassen, dass wir Profite auf die Bahamas verschieben? Profite aus Berlin werden auch in Berlin versteuert. Deutschland hat eine gut entwickelte Steuerregulierung. Es ist unmöglich, da Steuern zu hinterziehen. Wenn die Gewinne auf die Bahamas überwiesen werden, sind sie bereits versteuert.
Sie argumentieren, dass 95 Prozent des Kapitals in Ihren Stiftungen für humanitäre Zwecke verwendet werden. Gleichzeitig demonstrieren Aktivisten und Politiker gegen Akelius wegen hoher Mieten. Könnten Sie nicht einfach niedrigere Mieten verlangen, um Menschen zu helfen?
Soll die Stiftung lieber den rot-rot-grünen Aktivisten helfen, statt 200 Kinder in Kambodscha vor dem Verhungern zu bewahren? Was ist das für ein Vorschlag? Die Firma Akelius basiert auf solidem wirtschaftlichen Verhalten. Sie zahlen die Profite in die Stiftung ein. Die wählt Wohltätigkeitsorganisationen aus. Genau das passierte mit dem Mietendeckel: Rot-Rot-Grün stiehlt Geld von leidenden Kindern.
